Huurverlaging met terugwerkende kracht
Wanneer komt u in aanmerking voor een retroactieve huurverlaging? Dit is een veelvoorkomende vraag voor huurders die met problemen worden geconfronteerd. Er zijn verschillende scenario's waarin huurders mogelijk recht hebben op een retroactieve huurverlaging. Dergelijke verzoeken worden gedaan tijdens specifieke procedures, en huurders mogen de huur niet zelf verminderen of stopzetten.
Huurhuisverzekering Gebreken
Wel of Niet Retroactief Huur Verminderen?
Een retroactieve huurverlaging vanwege onderhoudsklachten is alleen mogelijk als u in de sociale sector woont. Of u tot de sociale of particuliere sector behoort, wordt bepaald door de liberalisatiegrens.
Gevolgschade als gevolg van onderhoudsproblemen wordt niet altijd gedekt door de verhuurder. In de meeste gevallen kunt u een claim indienen onder uw inboedelverzekering. We raden huurders ten zeerste aan om een inboedelverzekering af te sluiten.
Bij de aanvangshuurprijs maakt het niet uit tot welke sector u behoort. Dit wordt beoordeeld tijdens de procedure met behulp van het waarderingssysteem voor woningen.
Huurverlaging
Huurverlaging met Retroactief Effect
Procedures waarin u mogelijk recht heeft op een huurverlaging met retroactief effect zijn onder andere:
Beoordeling van de Aanvangshuurprijs (7:249 BW)
Huurverlaging bij Onderhoudsgebreken (7:257 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek)
In dit artikel zullen we deze procedures nader bekijken om u te helpen bepalen of u in aanmerking komt voor retroactieve huurverlaging.
Beoordeling van de Aanvangshuurprijs
Iedere persoon in Nederland die een nieuw huurcontract aangaat, heeft het recht om zijn huur te laten beoordelen. Dit geldt uitsluitend voor nieuwe huurcontracten en staat bekend als de beoordeling van de aanvangshuurprijs.
Huurverlaging voor Huurcontracten voor Onbepaalde Duur
Bij een huurcontract voor onbepaalde duur moet het verzoek worden ingediend binnen 6 maanden na de start van het huurcontract. Het is essentieel om niet te aarzelen, aangezien het recht op de procedure kan verlopen.
Retroactieve Huurverlaging bij Beoordeling van de Huurprijs
Huurverlaging met een Tijdelijk Contract
Bij een tijdelijk contract kunt u de procedure tot 6 maanden na het einde van uw contract starten, zelfs als u al bent verhuisd. De procedure kan in dergelijke gevallen iets afwijken en u moet bewijs leveren. Claimly ondersteunt huurders bij dit proces.
Huurdersbescherming
De reden dat u de procedure met een tijdelijk contract tot 6 maanden na het einde van het contract kunt starten, is te wijten aan huurdersbescherming. Zodra uw tijdelijke contract onbepaald wordt, kunt u nog steeds binnen 6 maanden de beoordeling laten uitvoeren.
Huurverlaging na Verhuizing
Als u bent verhuisd nadat uw tijdelijke contract is beëindigd, kunt u nog steeds binnen 6 maanden na het einde van het contract de beoordelingsprocedure starten. In dit geval moet u zelf een waardering uitvoeren, foto's van de woonruimte maken en bij voorkeur een plattegrond toevoegen.
Het indienen van zoveel mogelijk informatie is cruciaal voor de Huurcommissie om de maximale toegestane huurprijs vast te stellen. Dit kan mogelijk leiden tot een retroactieve huurverlaging.
Huurverlaging voor een Tijdelijk Huurcontract
Punten voor Huurprijzen
De beoordeling wordt uitgevoerd door de Huurcommissie, met behulp van het waarderingssysteem voor woningen, dat verschillende criteria van de woning in overweging neemt, zoals:
WOZ-waarde
Energielabel
Aantal vierkante meters
Aantal kamers
Andere factoren zijn onder andere de locatie van het pand en of de kamers verwarmd zijn. Als uw huis op de nationale monumentenlijst staat of in een beschermd stadsgezicht ligt, verdient u punten voor elk aspect. Het totale aantal punten bepaalt de huurprijs.
Beoordeling van de Huurprijs
Liberalisatiegrens
Als uit de beoordeling blijkt dat de punten onder de liberalisatiegrens liggen, verlaagt de Huurcommissie permanent de huur met terugwerkende kracht vanaf de startdatum van het huurcontract. Als de score de liberalisatiegrens overschrijdt, kan de Huurcommissie helaas geen beslissing nemen en heeft u geen recht op een retroactieve huurverlaging.
Voorbeeld van Huurverlaging met Retroactief Effect:
Janet huurt een woning sinds november 2022. Ze heeft een tijdelijk huurcontract en betaalt € 1.150 aan kale huur voor een appartement van 50 m2. Omdat ze van mening is dat de huur te hoog is, zoekt ze hulp bij Claimly voor een procedure bij de Huurcommissie. Tijdens het onderzoek wordt ontdekt dat haar huis wordt gewaardeerd op € 760. De Huurcommissie spreekt een beslissing uit ten gunste van Janet, waardoor ze recht heeft op een retroactieve huurverlaging van € 390 per maand, ingaand vanaf november 2022. Ze blijft de verlaagde huur van € 760 betalen.
Liberalisatiegrens
Een woonruimte wordt ingedeeld als sociaal of vrijesectorwoning op basis van de liberalisatiegrens. Deze classificatie geldt ongeacht of u huurt via woningbouw of van een particuliere verhuurder.
In 2023 is de liberalisatiegrens € 808,06. Als het puntentotaal van uw woning onder deze drempel ligt, wordt deze beschouwd als sociale huisvesting, wat u extra rechten geeft in vergelijking met iemand in de particuliere sector. In dergelijke gevallen kunt u alle procedures van de Huurcommissie gebruiken.
Als u meer informatie nodig heeft over de liberalisatiegrens die specifiek is voor uw situatie, laat het ons dan weten.
Juridisch Advies bij Gebreken
Huurverlaging met Retroactief Effect bij Gebreken aan de Woning
Zowel huurders als verhuurders hebben rechten en verantwoordelijkheden. Van huurders wordt verwacht dat ze de woning onderhouden en eventuele gebreken tijdig melden. Gebreken kunnen lekkages, schimmel als gevolg van slechte isolatie, kapotte deuren of ramen, of andere problemen omvatten.
Meld Gebreken Schriftelijk
In situaties waarin huurders zelf geen gebreken kunnen verhelpen en de verhuurder verantwoordelijk is voor het oplossen ervan, zijn huurders wettelijk verplicht de verhuurder schriftelijk op de hoogte te stellen. Telefonische meldingen worden niet beschouwd als voldoende voor het melden van gebreken. Na ontvangst van schriftelijke melding heeft de verhuurder zes weken de tijd om de problemen op te lossen. Als de verhuurder dat niet doet, kunnen huurders recht hebben op een retroactieve huurverlaging, onderworpen aan beoordeling door de Huurcommissie. Huurders mogen de huur niet zelfstandig verminderen.
Tijdelijke Verlaging van de Huur vanwege Gebreken
Wachtperiode
Nadat de periode van zes weken is verstreken (of als de verhuurder schriftelijk heeft geweigerd de problemen aan te pakken), kunnen huurders een procedure starten en een verzoek indienen voor "huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken". De commissie zal dan de gebreken beoordelen.
Huurverlaging bij Gebreken
Hier zijn drie essentiële tips voor retroactieve huurverlaging:
Tip 1: Meld de Oudste Gebreken
U komt mogelijk in aanmerking voor een retroactieve huurverlaging tot zes maanden, afhankelijk van uw schriftelijke melding van gebreken. U heeft recht op huurverlaging zodra u schriftelijk gebreken meldt, tot maximaal zes maanden. Het is raadzaam om de oudste melding van gebreken te gebruiken om uw potentiële huurverlaging te maximaliseren als uw claim succesvol is.
Tip 2: Documenteer Gebreken met Foto's
Wanneer u of wij een procedure starten bij de Huurcommissie, wordt de verhuurder op de hoogte gebracht, wat hen kan aansporen om de problemen aan te pakken. Daarom is het essentieel om foto's van de gebreken te maken, zelfs als de verhuurder ze oplost. Uw recht op een retroactieve huurverlaging blijft geldig. Als de gebreken zijn opgelost, is er geen inspectie van de woonruimte nodig, en op basis van de foto's en ondersteunende informatie kan alsnog een uitspraak worden gedaan.
Tip 3: Zoek Juridische Ondersteuning
Huurverlagingsprocedures kunnen complex zijn, en 40% van de zaken van de Huurcommissie wordt niet behandeld vanwege het niet naleven van de voorwaarden. Als u niet op tijd betaalt of laat reageert, moet u mogelijk de procedure opnieuw starten. Een onvolledige melding van gebreken kan er ook toe leiden dat uw zaak niet verder wordt behandeld.
Na het Vonnis
Als de Huurcommissie in uw voordeel beslist, vermeldt het vonnis de duur waarvoor u recht heeft op retroactieve huurverlaging. U moet de maanden bij elkaar optellen om het exacte bedrag te berekenen. Vervolgens kunt u de verhuurder per e-mail verzoeken om een teruggave van de te veel betaalde huur.
Terugvorderen van Teveel Betaalde Huur
Een beslissing van de Huurcommissie is bindend en heeft geen schorsende werking. Zodra u in het gelijk wordt gesteld, wordt de te veel betaalde huur opeisbaar. In sommige gevallen kunnen verhuurders weigeren te betalen, en in dergelijke situaties kunt u contact opnemen met Claimly om het incassoproces te starten en uw te veel betaalde huur terug te vorderen.
Als de betaling niet wordt ontvangen, kan Claimly een dagvaarding voorbereiden en een deurwaarder inschakelen om u te helpen het geld dat u verschuldigd bent terug te vorderen.